La ejecución hipotecaria es el procedimiento mediante el cual se pone en marcha la venta de un inmueble o una vivienda utilizando el sistema de subasta pública. La subasta pública sirve para determinar el precio del inmueble y también su comprador, adjudicando la casa a aquella persona que ofrezca la mejor oferta. El procedimiento de ejecución hipotecaria o desahucio comienza cuando la persona que tiene contratado el préstamo hipotecario incumple determinados artículos del mismo. Generalmente el pago de x número de cuotas o mensualidades. Existen diferentes maneras de tratar de detener una ejecución hipotecaria que ya esté en marcha y evitar el desahucio. En este artículo de Precio.com te explicamos cuáles son estos métodos.
📌 Índice
Cómo parar o evitar un desahucio: qué alegar
Clausulas abusivas
Como hemos adelantado en la introducción del artículo, la ejecución hipotecaria es ese proceso mediante el cual se desahucia a una persona vendiendo la vivienda. Una vez el deudor ha recibido la notificación de la demanda dispone diferentes vías para presentar la oposición a la ejecución. Para presentar dicha oposición, se deberá cumplir una serie de requisitos recogidos en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). A partir de este momento se dispondrá de un plazo máximo de diez días desde que recibe la alerta de demanda para hacerla efectiva.
Una de las vías más comúnmente utilizadas para presentar la oposición a un procedimiento de ejecución hipotecaria que ya está en marcha es alegando que el contrato del préstamo hipotecario contiene las denominadas “cláusulas abusivas”. Son las siguientes: la comisión de apertura del préstamo; los gastos de la hipoteca; la cláusula suelo; la cláusula de vencimiento anticipado; el interés variable sujeto al IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios); los impuestos y otros gastos abonados por el contratante; el pago de comisiones por descubierto; y, por último, el interés moratorio.
Código de Buenas Prácticas
Por otro lado, para presentar la oposición a un proceso de desahucio ya en marcha también existe la posibilidad de acogerse al denominado “Código de Buenas Prácticas” de los bancos. Se trata de una medida urgente de protección jurídica hacia los contratantes de préstamos hipotecarios que no dispongan de los medios y recursos necesarios para hacer frente a sus correspondientes cuotas y mensualidades. Esta normativa está recogida en el Real Decreto (RD) 5/2017 de 26 de abril. Tiene como objetivos principales flexibilizar los procesos del desahucio y establecer pautas para reestructurar el préstamo hipotecario de aquellas personas que estén atravesando una situación de falta de liquidez.
Para poder acogerse al CDBC (Código de Buenas Prácticas), es necesario encontrarse dentro del denominado umbral de exclusión. Forman parte de este umbral todas aquellas personas que tienen contratado un préstamo hipotecario y que no pueden hacer frente al pago sus cuotas. Si cumples con este requisito, el siguiente paso será enviar la solicitud de aplicación del CDBC a tu banco y esperar su respuesta. Si aun haciendo esto el proceso no se detiene y el desahucio se hace oficial, todavía queda una última bala gracias a la Ley 25/2015 de 29 de junio de 2015. Esta Ley refuerza aún más la protección a las personas hipotecadas que no pueden pagar.
Motivos para presentar la oposición para evitar el desahucio
Solo se podrá presentar la oposición al procedimiento de ejecución hipotecaria, y evitar así el desahucio, por los siguientes motivos:
- Por el carácter abusivo de alguna cláusula del contrato del préstamo hipotecario: cláusula suelo, etc.
- Por la extinción de la garantía o de la obligación garantizada.
- si se ejecuta la vivienda hipotecada.
- Y por algún error en el establecimiento de la cantidad de dinero exigible y otras deudas.
Por otra parte, cabe destacar que la dación en pago, que consiste en entregar algún bien a cambio de saldar deudas pendientes, de la vivienda hipotecada en cuestión no sirve para presentar la oposición al desahucio. Este recurso se descartó como forma de paliar los problemas derivados de ejecuciones hipotecarias a causa de la inseguridad jurídica inherente y por la restricción del crédito y encarecimiento que generaría.
Generalmente, el art. 140 de la LH permite la dación en pago, sin embargo, su uso es prácticamente nulo porque resta garantías de cobro a entidades y este mayor riesgo se traduce en un sobre coste para el contratante de la hipoteca y un menor crédito.