Miles de hipotecados encuentran en la dación en pago una solución a su problema: la imposibilidad de seguir afrontando los pagos mensuales de la hipoteca. Sin embargo, su concesión no es una tarea fácil en España. En Precio.com vemos en qué consiste, qué ventajas e inconvenientes tiene, qué bancos la ofrecen y qué requisitos son necesarios.
Cuando compras una vivienda adquiriendo una hipoteca y llega un momento en el que no puedes hacer frente a los pagos, el banco pone en marcha un proceso llamado ejecución hipotecaria para proceder al embargo de la propiedad con el fin de saldar esta deuda.
Sin embargo, puede ocurrir que no se consiga eliminar del todo la deuda pendiente debido a que el valor de la vivienda sea menor que la hipoteca, los intereses y los gastos judiciales del proceso. En este tipo de casos, el deudor deberá seguir pagando al banco la parte restante, a pesar de haberle sido embargada dicha propiedad.
Una de las pocas opciones a las que se puede recurrir para intentar evitar esta situación es la dación en pago. Consiste nada menos que en la entrega del inmueble al banco con el fin de saldar la deuda; consiste en pagar una deuda con un bien en lugar de con dinero. A diferencia de lo que puede ocurrir con la ejecución hipotecaria, en la dación el pago la entrega de la propiedad resultará siempre suficiente para cancelar el total de la hipoteca.
Pero las entidades bancarias no están obligadas a ofrecer la dación en pago. Sin embargo, si el banco se encuentra acogido al Código de Buenas Prácticas se verá obligado a conceder dicho recurso al cliente si este cumple todos los requisitos del código.
📌 Índice
Ventajas e inconvenientes
La dación en pago, como cualquier otro tipo de recurso, está ligada a unas ventajas e inconvenientes para el usuario. Son las siguientes:
Ventajas:
- En el momento de entrega de la vivienda, el deudor siempre saldará el 100% de la deuda contraída con la entidad financiera.
- Se podrá negociar con el banco opciones de pago alternativo o incluso la posibilidad de continuar en la vivienda pagando un alquiler social.
- Se elimina el proceso judicial que iría ligado a la ejecución hipotecaria y, consecuentemente, también sus gastos.
Inconvenientes:
- No todo el mundo tiene la posibilidad de acogerse a este recurso. En caso de que la dación en pago no venga recogida en el contrato hipotecario, habrá que negociarlo con la entidad. Sin embargo no es de obligada concesión en España.
- Otra forma de acceder es a través del Código de Buenas Prácticas. Eso sí, habrá que cumplir una serie de requisitos determinados, sin excepción.
- Si se consigue la dación en pago, será más difícil acceder a una hipoteca o préstamo en un futuro o el banco ofrecerá peores condiciones por tener un perfil de riesgo más elevado.
¿Qué documentación necesito?
Si el banco acepta la solicitud y concede la dación en pago, se deberán presentar varios documentos para poder llevar a cabo su tramitación. Son los siguientes:
- Certificado de empadronamiento de los habitantes de la vivienda.
- Certificado de desempleo de todos los miembros de la familia, expedido por el Servicio Público de Empleo.
- Certificado de rentas del ejercicio tributario último, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
- Libro de familia.
- Escritura de compra-venta del inmueble.
- Certificados de la titularidad de cada uno de los miembros de la familia, expedidos por el Registro de Propiedad.
- Declaración en la que el deudor asegure el cumplimiento de todos los requisitos del Código de Buenas Prácticas con el fin de que se les considere dentro del umbral de exclusión.
Qué bancos ofrecen dación en pago
En España únicamente existe un banco que incluye la dación en pago por defecto en sus contratos: Bankinter. Además, en un principio únicamente la ofrecía ligada a su hipoteca variable, aunque más tarde la incorporó también a las de tipo fijo y mixto.
Sin embargo y como hemos visto, que un banco no incluya la dación en pago en su contrato no quiere decir que no se pueda acceder a ella; siempre se podrá negociar con la entidad, aunque esto dependerá, en gran medida, de su adhesión o no al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
Duración del proceso de dación en pago
El tiempo que transcurre desde la solicitud de dación en pago, la aprobación de los pasos previos y hasta que la entidad financiera acepte la solicitud, no suele ser demasiado corto; generalmente es de entre tres y seis meses. Aunque esto no es una ciencia exacta y la duración del proceso puede llegar a alargarse o acortarse.
Además, hay que tener en cuenta que durante este periodo de solicitud los gastos judiciales, intereses de demora e incluso las comisiones relativas al impago se sumarán a la deuda ya existente en el momento inicial, que podría aumentar hasta un 30%. Sin embargo, en caso de que acepten la solicitud no tendrás que pagar ningún tipo de importe.