Las condiciones de una hipoteca son algo con lo que habrá que convivir un largo periodo de tiempo. Por ello, asegurarnos de que todas estas condiciones se adaptan a nuestro perfil económico es un requisito imprescindible. Si no es así, existe la posibilidad de cambiar algunas de ellas para que pagar la hipoteca mensualmente sea más sencillo. Aquí aparece la novación hipotecaria.
La novación de un préstamo hipotecario consiste en la modificación de uno o varios términos o condiciones del contrato para que se adapten mejor a la situación económica del prestatario. Sin embargo, no todos los contratos de préstamos hipotecarios recogen la posibilidad de efectuar una novación. En este artículo de Precio.com te explicamos en qué consiste este recurso, qué cláusulas permite cambiar, sus gastos y en qué casos conviene acudir a ella.
📌 Índice
Qué es la novación de la hipoteca
Como hemos mencionado, en la novación de una hipoteca modificamos las condiciones del contrato para que se adapten de la mejor manera posible a la situación económica de los titulares de la hipoteca a través de un acuerdo con el banco. Aunque no todos los contratos incluyen la posibilidad de realizar una novación.
En caso de no incluirla, la entidad financiera no está obligada a aceptar esta operación y comenzará el proceso de negociación cliente-banco. Hay que tener presente que si el banco no está de acuerdo con los cambios propuestos puede negarse o poner sus propias condiciones: añadir comisiones, algún producto vinculado (como seguros) o incluso subir el tipo de interés.
Sin embargo, la novación hipotecaria no es la única vía para conseguir una modificación de las condiciones. Otra opción es la de subrogar la hipoteca.
Qué cláusulas del contrato puede modificar la novación hipotecaria
Siempre que la entidad financiera esté de acuerdo se podrá modificar cualquier aspecto presente en el contrato. Las cláusulas más habituales que se suelen cambiar son:
- Los requisitos de bonificación o comisiones: renegociar para conseguir eliminar comisiones injustas o molestas.
- El tipo de interés: intentar bajar el tipo de interés, pasar de tipo variable a tipo fijo o incluso cambiar el índice de referencia al que esté sujeta nuestra hipoteca.
- Las garantías: añadir una nueva propiedad como aval o quitar el que ya tenemos, eliminar o añadir titulares al contrato, etc.
- El importe: pedir más dinero.
- El plazo de devolución: aumentar o disminuir el plazo de amortización.
- Las cláusulas abusivas: por mencionar una conocida, la cláusula suelo.
- Sistemas de liquidación.
Gastos de la novación de la hipoteca
Aunque se haya llegado a un acuerdo con el banco, debemos tener en cuenta que formalizar la operación también conlleva unos costes. Eso sí, resultan generalmente más baratos que acudir a la subrogación hipotecaria. El coste de la novación podrá variar en función de los puntos cambiados:
- Comisión por la novación: habrá que pagar entre un 0,1%-1% del capital pendiente de la hipoteca, aunque puede variar en función de la tarifa que aplique nuestra entidad.
- Gastos de notaría: solo se abonará el 50% de los gastos. El gasto oscila entre un 0,2%-0,5% del importe pendiente.
- Gastos de gestoría: no están regulados. Suelen situarse entre los 200-400 euros.
- Gastos de registro de la propiedad: la mitad de los gastos de notaría, aproximadamente.
- Tasación: puede variar en función del valor del inmueble y de las tarifas de la agencia. Sin embargo, el banco aceptará una tasación que ya se haya hecho previamente; debe estar en vigor y tener menos de seis meses.
Cuándo acudir a la novación hipotecaria
Existen varios casos concretos en los que resulta conveniente llevar a cabo una novación de nuestro préstamo hipotecario. Son los siguientes:
Cambiar los tipos de interés
Uno de estos casos es cuando buscamos cambiar los tipos de interés del préstamo. Las hipotecas suelen durar alrededor de treinta años y, en algunos casos, los intereses de la misma variarán muchas veces durante ese tiempo. Por eso, es lógico que te interese realizar una novación hipotecaria con el objetivo de mejorar las condiciones y de, por ejemplo, cambiar el préstamo de tipo fijo a uno de tipo variable o viceversa.
Eliminar o añadir titulares
Otro supuesto en el que interesará llevar a cabo una novación hipotecaria es en caso de divorcio. El préstamo debe quedar a cargo de la persona que se quede con la casa. No es obligatorio realizar la novación en este caso, pero convendrá hacerlo, pues de lo contrario el cónyuge que no se haga cargo del inmueble seguirá teniendo que hacer frente a las cuotas de la hipoteca cuando ya no es titular del inmueble.
Cambiar el importe de capital
Por otro lado, cuando queramos cambiar el importe de capital de nuestra hipoteca también nos convendrá realizar una novación de la misma. Esto puede ocurrir por querer reformar alguna zona concreta del inmueble, por ejemplo. Para poder hacerlo habrá que cumplir con ciertos requisitos. Entre ellos, podemos mencionar el de no superar el 35 por ciento de los ingresos que van al préstamo.
Modificar el plazo de amortización
Otro supuesto en el que interesa negociar una novación del préstamo hipotecario con la entidad es cuando se busque ampliar el plazo de pago del mismo. Así se podrá conseguir pagar cuotas más bajas todos los meses. Esto puede resultar especialmente útil si la situación financiera del hipotecado ha cambiado de forma repentina. Se debe tener en cuenta que en este caso también se cuenta con la opción de pedir un periodo de carencia hipotecaria. Durante este periodo únicamente se abonarán los intereses y las cuotas se verán reducidas. El periodo de carencia hipotecaria también se negocia mediante el proceso de novación.