¿No sabes qué es la ejecución hipotecaria? Se trata, en esencia, del proceso mediante el cual la entidad bancaria que ha concedido el préstamo hipotecario se cobra la deuda que le corresponde. Esta deuda se cobra a través de la garantía reflejada en el contrato previamente firmado entre el cliente y la entidad financiera. Generalmente, el inmueble. Se lleva a cabo cuando la persona hipotecada se retrasa en los pagos o no cumple con alguna de las obligaciones reflejadas en el contrato hipotecario.
Así, este proceso de ejecución hipotecaria solo se pondrá en marcha cuando la persona hipotecada deje de pagar tres cuotas mensuales o más. Nunca antes. En este artículo te explicamos detalladamente qué es la ejecución hipotecaria, en qué consiste, cuál es el procedimiento para llevarla a cabo y si hay alguna manera de pararlo. ¿Te interesa? Pues lee con atención porque ¡empezamos!
📌 Índice
En qué consiste la ejecución hipotecaria
Como hemos adelantado en la introducción, la ejecución hipotecaria es aquel proceso mediante el cual se pone en marcha la cláusula del contrato hipotecario que permite:
- Realizar el embargo del inmueble
- Y desahuciar a sus inquilinos
De esta manera, generalmente se salda la deuda pendiente entre deudores hipotecarios y entidad financiera. Este proceso solo se lleva a cabo cuando el hipotecado ha cumplido tres cuotas impagadas del tirón, y no antes.
Por otro lado, en caso de que, una vez realizado el embargo y el desahucio, la persona ex-hipotecada siga teniendo alguna deuda con el acreedor hipotecario en cuestión, se aplicará la cláusula de garantía personal, mediante la cual se requisan también los bienes materiales personales del hipotecado.
Todos los pasos del proceso
El primer paso para realizar el proceso de ejecución hipotecaria lo lleva a cabo el acreedor hipotecario. Se trata, básicamente, de la reclamación de las cuotas mensuales no abonadas a la persona hipotecada. Es decir, transmitirle su obligación de pagar. En caso de que el cliente hipotecado no sea capaz de hacer frente a estos pagos o no los realice por cualquier otro motivo la entidad financiera podrá presentar una denuncia extrajudicial. Esta denuncia recogerá todos los datos relacionados con el impago de las cuotas, además del aviso de que, si no paga, llevarán el asunto a juicio definitivamente y este podrá perder su casa.
En caso de que el deudor hipotecario continúe sin pagar las cuotas correspondientes se iniciaría el procedimiento ejecutivo:
- Se presentará una denuncia en algún Jugado de Primera Instancia, comenzando el proceso de ejecución de la hipoteca.
- Se hará llegar la notificación de la denuncia al cliente.
- Después, se aplicarán las cláusulas del contrato hipotecario que el juez considere oportunas. Entre ellas, puede incluirse, por ejemplo, el embargo de la vivienda habitual.
Más tarde, se pondrá en marcha la subasta judicial del inmueble hipotecado y habrá que esperar a ver si aparecen postores. En caso de que aparezcan y la entidad financiera acuerde adjudicar la vivienda a uno de ellos, iniciará el procedimiento de venta del inmueble.
El siguiente paso del proceso lo da el nuevo acreedor del inmueble solicitando la apertura de la Pieza Separada de Tasación de Costas y de Liquidación de Intereses. De esta manera, la tasación del inmueble puede realizarse de manera correcta y sin ningún tipo de irregularidad fiscal. Para ello, habrá que tomar en consideración la palabra del ordenamiento jurídico español.
Por último, una vez ya esté el inmueble adjudicado a una tercera persona y con el visto bueno judicial y legal ya en mano, la entidad financiera en cuestión iniciará definitivamente el proceso de desahucio. Expulsará a los inquilinos originales por no haber pagado las cuotas correspondientes en el plazo acordado en el contrato hipotecario.
Cómo evitar la ejecución hipotecaria
Es de necesaria mención que existen diferentes mecanismos o vías para detener el proceso de ejecución hipotecaria y de desahucio. Intentar negociar nuevos plazos de pago de cuotas con la entidad bancaria o demostrar que formamos parte de algún colectivo considerado vulnerable serían algunas vías para evitar el proceso de ejecución hipotecaria. Sin embargo, no son los únicos. La dación en pago o la subrogación hipotecaria son dos recursos muy útiles aunque no tan fáciles de conseguir.
La dación en pago no es otra cosa que la acción de entregar el inmueble al banco para saldar la deuda. Es decir, pagar completamente la deuda con un bien en lugar de con dinero. Aunque es cierto que en España las entidades financieras no están obligadas a ofrecerla y si lo hacen son ellas las que deciden si conceder este recurso o no. Esto dependerá, entre otras, del nivel de adhesión al Código de Buenas Prácticas.
En caso de que el hipotecado/a no sea capaz de hacer frente a los pagos puede intentar renegociar con el banco nuevos plazos de pago o intentar poner en marcha el proceso de subrogación hipotecaria. Se trata, sin ir más lejos, de un proceso cuyo final es mejorar las condiciones de la hipoteca que ya se tiene contratada.
Sin embargo, lo ideal para evitar este tipo de situaciones es escoger una hipoteca con unas condiciones a las que el usuario pueda hacer frente. Por este motivo recomendamos acudir al comparador de hipotecas de Precio.com para escoger la mejor del mercado financiero actual.