Qué es el TIN y el TAE en una hipoteca

Que es el TIN y el TAE

Hay dos conceptos instaurados por el Banco de España que sirven para comparar hipotecas. Vemos aquí qué es el TIN y el TAE y para qué sirven.

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El Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE) son dos conceptos implantados por el Banco de España. Esto quiere decir que se trata de dos conceptos oficiales que nos sirven para comparar diferentes ofertas hipotecarias. Sin embargo, antes de iniciar la búsqueda de la hipoteca perfecta para nosotros, debemos tener claro en qué consiste cada uno de esos conceptos y cuál es útil para el cliente. Este concepto será el que utilicemos para comparar ofertas y encontrar la hipoteca más barata. Vemos a continuación qué es el TIN y el TAE en una hipoteca y en qué se diferencian. 

TIN: Porcentaje que recibe el banco por ceder el dinero

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje fijo pactado con el banco como concepto de pago. Es decir, es el porcentaje fijo que recibe la entidad bancaria por ceder el dinero

Se trata del porcentaje que utilizan las entidades bancarias en los contratos de préstamos, depósitos, imposiciones, hipotecas y créditos como pago de intereses. Este porcentaje refleja los intereses que habrá que pagar a cambio del préstamo de una cantidad de dinero concreta durante un tiempo determinado. 

Por ejemplo, para obtener el TIN mensual en una hipoteca tendremos que sumar el Euríbor al diferencial que aplique el banco: TIN = Euríbor + diferencial.

Cabe destacar que el TIN no tiene en cuenta el resto de gastos asociados a la operación. Únicamente refleja el interés acordado con el banco. Además, a diferencia de la TAE, el TIN no es necesariamente anual. 

TAE: Porcentaje que indica el coste de un producto

Por otro lado, la TAE es el porcentaje que nos indica el rendimiento efectivo o coste de un producto. Siempre será anual.

La Tasa Anual Equivalente se calcula con una fórmula matemática que tiene en cuenta el TIN de la operación, las comisiones bancarias por amortización anticipada o cancelación, la frecuencia de los pagos (cada mes, cada tres meses, cada seis meses, etc.), y los gastos derivados de la operación. Además de otros gastos como la comisión de apertura. 

En el caso de las hipotecas, la TAE no tiene en cuenta en el cálculo algunos conceptos como los gastos notariales; los gastos que haya que abonar a terceros; por seguros; o de productos vinculados al crédito.

La TAE vendrá reflejada, por Ley, en los contratos hipotecarios, así como en la publicidad de las ofertas y en la información previa hipotecaria, entre otros. 

TIN o TAE ¿En cuál debo fijarme al comparar hipotecas?

Por tanto, la principal diferencia entre el TIN y el TAE en una hipoteca es la siguiente:

  • TIN: porcentaje fijo que recibirá el banco por habernos prestado el dinero.
  • TAE: porcentaje que refleja el coste del producto. 

Como hemos visto, el TIN puede considerarse como un indicador informativo. Sin embargo, no sirve demasiado al cliente, sino que será la TAE quien aporte una visión más clara y certera. Esto se debe a que la TAE incluye datos como el plazo o las comisiones, entre otros. 

En resumen, la TAE será el porcentaje realmente útil para los usuarios. Con él podrán comprobar si la hipoteca que ofrece el banco cuenta con buenas condiciones o no. Además, es el indicador utilizado para comparar ofertas. A menor TAE, mejor oferta. 

Listado de hipotecas baratas (2021)

En definitiva, para encontrar la hipoteca más barata del mercado tendremos que comparar el porcentaje TAE de cada oferta. No el TIN. Cuanto más bajo sea este porcentaje TAE, mejores condiciones tendrá la hipoteca. Recogemos a continuación un listado con algunas de las hipotecas baratas del mercado actual:

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