Qué es una hipoteca inversa: finalidad y requisitos

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Un producto orientado a utilizar tu casa para complementar tus ingresos durante la jubilación. Pero, ¿qué es exactamente la hipoteca inversa?

Existe un producto financiero dedicado a transformar en renta el valor de un inmueble o vivienda. Es conocida como hipoteca a la inversa, hipoteca inversa o hipoteca revertida. Pero, ¿qué es una hipoteca inversa? Se trata de un tipo de préstamo hipotecario muy común en personas mayores de 65 años, aunque la edad puede variar en función de la entidad con la que se negocie. Vemos las claves:

Al contrario que en el caso de las hipotecas normales, con las hipotecas inversas es el titular del inmueble quien recibe una renta mensual que ofrece el banco a cambio de la vivienda. La principal ventaja de la hipoteca inversa es que el titular puede seguir utilizando el inmueble hasta su fallecimiento y en ningún momento pierde la propiedad de la vivienda habitual. 

Por tanto, es al morir el dueño cuando la entidad se convierte en el nuevo propietario del inmueble. Sin embargo, en caso de que los herederos de la vivienda quieran recuperarla, podrán devolver el dinero prestado por el banco al titular fallecido y saldar la deuda contraída. 

A pesar de lo atractivo que puede parecer para una persona mayor contratar una hipoteca inversa para complementar la pensión, es conveniente conocer todos los aspectos de este recurso: requisitos para solicitarla, alternativas ante el fallecimiento del titular, cómo es la liquidación, preguntas habituales, etc. Lo vemos a continuación: 

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Qué requisitos piden las entidades

Para solicitar una hipoteca revertida es necesario tener al menos 65 años, aunque esto puede variar según los requisitos establecidos por la entidad financiera con la que se negocie y por el Banco de España. En España, que están reguladas por la Ley 41/2007, es frecuente que se ubique el límite alrededor de los 70 años de edad, por la esperanza de vida. Aunque también depende de las condiciones personales del solicitante y hay límites diferentes para personas dependientes. 

Además, también es necesario ser titular de la vivienda en propiedad. Y en caso de ser vivienda habitual estaremos exentos del Impuestos de Actos Jurídicos Documentados. La renta que recibiremos estará también exenta del IRPF, independientemente de si es una primera o segunda residencia. Se puede suscribir más de un titular del inmueble sin perder la propiedad y uso y disfrute de la misma. 

Por último, si tenemos un préstamo hipotecario, será necesario cancelarlo antes de la contratación. En este tipo de casos las entidades financieras son las que dan el capital por adelantado para cancelar la hipoteca que esté en vigor. 

Por tanto, los requisitos principales para solicitarla son: 

  • Tener al menos 65 años, aunque la edad pueda variar. 
  • Ser titular de la vivienda en propiedad, aunque se puede suscribir más de un titular.
  • Cancelar cualquier otro préstamo hipotecario que tengamos vigente antes de contratar la hipoteca inversa.
  • Puede haber alguna disposición adicional, que variará dependiendo de la entidad.

Liquidación de la hipoteca inversa

Una vez que el titular suscriptor fallezca nos encontraríamos ante varias posibilidades o escenarios, ya que serán los herederos quienes recibirán la propiedad y la deuda ligada a ella (la que se ha generado con el dinero que ha recibido mensualmente el titular). Los herederos podrán:

  • Pagar la deuda
  • Contratar una nueva hipoteca destinada a hacer frente la deuda pudiendo, además, alquilar la vivienda para costearla. 
  • O vender el inmueble para pagar la deuda y poder quedarse con los beneficios, si es que hay diferencia entre lo debido a la entidad y el precio de venta. 
Para qué sirve

Es habitual que surjan dudas alrededor de las hipotecas revertidas. Respondemos brevemente a las más comunes a continuación:

¿Sigo siendo el propietario de la vivienda?

Sí. Con la contratación de una hipoteca inversa no se pierde la titularidad de la vivienda en ningún momento. La vivienda se utiliza únicamente como garantía de cara a la entidad financiera, pero el inmueble sigue siendo tuyo. 

Si tengo hipoteca, ¿puedo contratar una hipoteca inversa?

Sí. Sin embargo, si quieres contratar la hipoteca revertida tendrás que cancelar tu hipoteca previamente. En estos casos, las entidades adelantan una cantidad de capital inicial en el momento de la firma para cancelar la hipoteca que tenga en vigor el propietario en cuestión.

¿Puedo cancelar la hipoteca inversa anticipadamente?

Sí. Las hipotecas inversas se pueden cancelar en cualquier momento. Eso sí, tendremos que devolver la renta percibida hasta el momento. Para pagar la deuda habrá que devolver el importe de las cantidades recibidas; los gastos iniciales que habría abonado la entidad; y los intereses que se hayan generado hasta la cancelación, que dependerá del tipo de interés que se haya acordado en el momento de la firma. Este proceso no conlleva comisiones en la mayoría de las entidades bancarias. 

¿Puedo alquilar mi piso con una hipoteca revertida?

Sí. La vivienda sigue siendo tuya, por lo que esta decisión es solo tuya. Sin embargo, las entidades financieras suelen pedir que demos parte de ello para asegurarse de que no es un alquiler vitalicio (vigente hasta que la persona fallezca) o de renta mínima.

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