Subrogación de hipotecas

Claves de la subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria es una de las opciones a las que acudir cuando no podemos hacer frente a los pagos mensuales de nuestra hipoteca. Y es que cuando se desea comprar una vivienda una de las primeras cosas en las que se debe pensar es en la hipoteca. Lo ideal es contratarla en un banco que ofrezca al cliente unas condiciones favorables: facilidades de pago, un plazo de amortización ajustado o buenas tasas de interés, entre otros. Todo esto se negocia con el banco previamente a la contratación de la hipoteca

Sin embargo, si en el momento de la contratación no se tenía toda la información o si, más tarde, consideramos que esas condiciones que habíamos contratado no nos benefician tanto, no se adaptan a las que buscamos o no podemos seguir haciendo frente a estas condiciones, aparece esta opción: la subrogación hipotecaria.

¿Qué es la subrogación de la hipoteca y qué tipos hay?

Cuando se dice subrogación de la hipoteca puede que nadie entienda muy bien de qué es lo que se está hablando. La verdad es que en principio sí parece bastante complejo, pero la verdad es que no es así. Este proceso se basa en la mejora de las condiciones de una hipoteca contratada. ¿Cómo se hace? Pues cambiando de entidad bancaria por una que tenga mejores opciones para los contratantes. 

Hablamos de subrogación de hipoteca cuando se realiza un cambio en alguna de las figuras principales implicadas en esta, tanto deudor como acreedor, sin llegar a modificarse la cantidad del préstamo original. Es decir, se trata, en definitiva, de adquirir la hipoteca de una tercera persona o cambiar la hipoteca de banco. 

Aunque no sea muy conocido, la subrogación de la hipoteca es un trámite que se realiza de manera bastante frecuente y que puede llegar a ofrecer grandes ventajas al deudor siempre y cuando se conozca bien para tener presente todas sus garantías. 

Existen, entonces, dos situaciones en las que se puede llegar a hablar de subrogación de hipoteca:

  • Cuando el deudor decide cambiar de banco. Esto suele ocurrir con un objetivo, el de mejorar las condiciones de la hipoteca ya contratada o por cambiar alguna cláusula considerada abusiva, como por ejemplo la cláusula suelo; muy común en las hipotecas anteriores al 2012. 
  • Cuando se realiza un cambio de deudor. Esto ocurre cuando un usuario adquiere una vivienda que ya cuenta con una hipoteca. En estos casos, el nuevo cliente acepta la hipoteca, con todas las condiciones y cláusulas que pactó el vendedor con el banco.

Subrogación hipotecaria por cambio de acreedor

Cuando el cliente que tiene contratada la hipoteca busca mejores condiciones y no lo consigue con su entidad bancaria, puede recurrir a este tipo de subrogación de hipoteca para cambiar el banco. En este caso se mantendrá el préstamo original, pero se modificarán algunas de sus condiciones

Este cambio cuenta con una serie de ventajas como, por ejemplo, que no conlleva gastos de cancelación. Sin embargo la subrogación de hipoteca por cambio de banco solo permite modificar dos aspectos: los tipos de interés de la hipoteca o la duración del préstamo. Si lo que se busca es cambiar alguna otra condición sí será necesaria la cancelación del primer contrario y, por tanto, la elaboración de uno nuevo. 

Sin embargo, llevar esta deuda de un banco a otro es un cambio que no sale gratis; conlleva una serie de gastos que hay que tener presentes para valorar si el cambio realmente vale la pena. Generalmente se trata de un trámite que resulta más rentable durante los primeros años de contratación de la hipoteca puesto que el pago de intereses supera la amortización.

¿Qué gastos implica la subrogación hipotecaria?

Es necesario valorar en todo momento que este cambio no sale gratis, sino que habrá que afrontar diferentes gastos asociados a los trámites administrativos además de comisiones

Los bancos cobran un tipo de comisión por la subrogación hipotecaria en compensación de no cobrar lo intereses que tenían previstos si no te hubieras marchado. Estas comisiones están limitados por ley y variarán dependiendo de si la hipoteca se firmó antes o después del 9 de diciembre de 2009. Podremos enfrentarnos a compensaciones por desistimiento o por riesgo de tipo de interés

Dentro de los gastos derivados de los diferentes trámites administrativos encontramos gastos de tasación y gastos de escritura. Dentro de esta última se engloban los gastos de registro, notaría gestoría. 

En resumen, es un cambio que puede beneficiar mucho al deudor, sin embargo, es necesario valorar todos estos gastos previamente para ver si resulta, o no, verdaderamente más rentable que quedarnos en nuestro banco y mantener las condiciones de nuestra hipoteca.

Pasos a seguir para una subrogación de hipoteca

Si tras valorar todo lo explicado anteriormente se está decidido a llevar a cabo una subrogación hipotecaria habrá que seguir, principalmente, cuatro pasos básicos

  • Buscar una oferta con mejores condiciones. El primer paso será buscar si alguna entidad bancaria ofrece mejores condiciones que las que ya tenemos contratadas. Generalmente los bancos ya cuentan con unas condiciones específicas para usuarios que buscan realizar una subrogación de hipoteca. 
  • Proponer al banco las condiciones de subrogación que nos interesen. Es necesario comentar frente al banco qué idea tenemos para que la entidad decida si quiere seguir adelante. Generalmente, ante un cliente solvente y que lleve tres años con su hipoteca actual no suelen poner pegas. 
  • Pedir información al banco actual y al banco al que queramos cambiarnos. Con el fin de poder comparar las condiciones que se tienen actualmente y las que se tendrían tras la subrogación. Concretamente habrá que solicitar información y un cuadro de amortización sobre la Tasa Anual Equivalente que estamos pagando en el banco actual. 
  • Esperar “luz verde” de nuestro banco para hacer la subrogación. El banco en el que hayamos sacado la hipoteca de primeras no puede impedir que nos marchemos, pero sí puede hacer una contraoferta para evitarlo. En este caso, si iguala o mejora las condiciones, no merece la pena irse. 

Es necesario tener presente los plazos: desde el primer momento en que iniciemos los trámites de la subrogación hipotecaria, nuestro banco actual contará con 15 días para anular la operación ante notario y, desde ese instante, 10 días para presentar una oferta que mejore la de la competencia.